Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf grondbeleid voor 2026 is gebaseerd op de nota Grondbeleid ‘Grond als basis voor regie’, vastgesteld in 2016. Deze moet na de inwerkingtreding van de Omgevingswet worden geactualiseerd. Bij het schrijven van deze paragraaf is de nieuwe nota in voorbereiding met als doel vaststelling na de zomervakantie met uitloop naar het laatste kwartaal in 2025. Met de nieuwe nota wordt beter aangesloten op de Omgevingswet, klimaatadaptatie (water en bodem sturend) en de maatschappelijke opgaven, zoals de huidige opgave voor de woningbouw. Dit past ook goed bij de stappen die wij als gemeente nemen om meer maatschappelijk dan financieel sturend te worden. Het nieuwe grondbeleid is meer situationeel, waarbij de gemeente uit 3 rollen kiest die het beste passend is voor die gebiedsontwikkeling. De drie mogelijke rollen zijn:

• De regisseur – Een actieve rol waarin sprake is van een duidelijk belang, de ontwikkeling essentieel is voor beleidsdoelstellingen en de urgentie hoog is. Hierbij heeft de gemeente de touwtjes in handen. De ontwikkelstrategie is dan ook volledig aan de gemeente.
• De motivator – Een semi actieve rol waarin het belang van de ontwikkeling zichtbaar is, maar de urgentie minder hoog. We zijn als gemeente betrokken en geven duidelijk aan wat het gewenste eindresultaat is. Hierbij werken we nauw samen met de markt en betrekken we deze bij de ontwikkelstrategie.
• Facilitator – Deze rol nemen we aan als er geen direct belang is bij deze ontwikkeling en hieruit een lage of geen urgentie komt. We laten de ontwikkeling over aan de markt.

Na de rolkeuze kiezen we een strategie. Deze strategie is afhankelijk van bijvoorbeeld grondeigendom, maar ook de rol die we eerder hebben gekozen. Op hoofdlijnen zijn de drie strategieën als volgt:

• Actief – De gemeente ontwikkelt zelf, bij deze strategie nemen we zelf een actieve grondpositie in of benutten we gronden die reeds in gemeentelijk eigendom zijn.
• Samenwerken – De gemeente en markt en ontwikkelen samen, bij deze strategie werken we samen met een marktpartij, al dan niet in combinatie met een grondpositie.
• Faciliteren – De gemeente faciliteert en de markt ontwikkelt, bij deze strategie is het hebben of innemen van een grondpositie niet wenselijk. Omdat het initiatief en de verantwoordelijkheid bij de marktpartij ligt, nemen we ook geen (nieuwe) grondpositie in om het proces te bespoedigen.

De opbouw van de deze paragraaf volgt de onderwerpen zoals voorgeschreven in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), aangevuld met lopende ontwikkelingen en actualiteiten. Conform artikel 16 van het BBV bevat de paragraaf over het grondbeleid ten minste:

• Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting.
• Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert.
• Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.
• Een onderbouwing van de geraamde winstneming.
• De beleidsuitgangspunten betreffende de reserves voor grondexploitaties in relatie tot de risico’s van de grondexploitaties.

Het grondbeleid geeft richting aan het gemeentelijk handelen op de grondmarkt bij ruimtelijke ontwikkelingen.
De gemeente begeeft zich op de grondmarkt om de inhoudelijke doelstellingen te realiseren op de locaties die daarvoor ruimtelijk zijn bestemd.

Het grondbeleid is in beginsel faciliterend voor het (ruimtelijk) beleid van de gemeente. Van belang is dat grondbeleid geen doelstelling op zich is, maar een instrument om andere gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren.

Beleidsdoelen
De gemeente Dronten heeft in het kader van de uitvoering van de Omgevingswet de Toekomstvisie 2050 in 2024 vastgesteld. Deze visie dient als richtsnoer voor de Strategie voor de Leefomgeving en Samenleving (StraLoS), die samen de Omgevingsvisie vormen. Deze visie vervangt de huidige structuurvisie Dronten 2030 en de structuurvisie Hanzekwartier. Vooruitlopend hierop is een nieuwe ‘Woonvisie’, Het Woonperspectief (2023) en Strategisch Beleidskader Economie (2025) vastgesteld. Op basis van 3 Strategische Kaders en 10 uitgangspunten voor de woonagenda (2024) en de uitvoeringsprogramma’s Economie, zal het grondbeleid in 2026 met de beschikbare grondbeleidsinstrumenten vanuit de Omgevingswet haar rol vervullen om invulling te geven aan de opgaven voortkomend uit deze agenda’s. Voor de groeiopgave en de woningdeal geldt een gemiddelde woningbouwproductie van 330 woningen per jaar. Voor bedrijventerreinen geldt vooralsnog de huidige beleidslijn van 2,4 hectare uitgifte per jaar.

Lopende ontwikkelingen 
De gemeente heeft grondexploitaties voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties en bedrijventerreinen. De gronden voor deze ontwikkelingen zijn in het verleden op basis van actief grondbeleid verworven. In de gemeente worden ook initiatieven door derden ontwikkeld (zelfrealisatie). Hiervoor zijn anterieure overeenkomsten opgesteld, waarin ontwikkelafspraken zijn opgenomen en het kostenverhaal is uitgewerkt. Hiermee heeft de gemeente haar regierol vervult.

In Swifterbant zijn anterieure overeenkomsten gesloten voor de ontwikkeling van locatie Swifterbant-Zuid, in de kern van Dronten voor De Boeg, Golfresidentie, De Zuid, De Noord 48 (voormalige woonwinkel Rikken, De Noord 34-36 Locatie voormalige Volkswagengarage) binnen het Hanzekwartier en voor Biddinghuizen het bedrijventerrein De Toekomst (Oldebroekerweg).

Voor de ontwikkeling van het Hanzekwartier heeft de raad ingestemd met een actieve rol voor het binnengebied. Het instrument Voorkeursrecht Gemeenten is hiervoor ingezet. De ontwikkelingen aan de Noord worden via zelfrealisatie ontwikkeld. In 2023 zijn er gesprekken gestart over de ontwikkeling van De Noord 35 (huidig pand installatiebedrijf Wouda). Voor de ontwikkeling aan De Havenweg zal de gemeente haar gronden (aangekocht juli 2024) verkopen aan de andere grondeigenaar voor de realisatie van woningbouw. Hiervoor zal een anterieure overeenkomst worden gesloten.

Bedrijventerreinen 
De beleidslijn voor de uitgifte fasering is 2,4 ha. per jaar gemeente breed (raadsbesluit van januari 2015 en aanpassing 2016). Afgelopen jaren is de verkoop van de gronden en reserveringen/opties fors toegenomen. De voorraad vrij beschikbare uit te geven gronden in Biddinghuizen alsmede in Swifterbant is nihil.

Voor Biddinghuizen is het plan om de locatie De Driehoek actief als bedrijventerrein te gaan uitgeven en is integraal onderdeel van de uitwerking van het sleutelproject Biddinghuizen. Als de planvorming en gewenste invulling uit het sleutelproject bekend is, komt er een raadsvoorstel om de grondexploitatie te herzien.

Het bedrijventerrein Business Zone Delta in Dronten is uitverkocht voor de reguliere kavels. Voor 2025 en verder wordt voor de kantoorkavels bekeken of deze als regulier bedrijventerrein worden ingezet of worden ingezet voor andere functies zoals een evenemententerrein of flexwoningen/arbeidsmigrantenhuisvesting. De grondexploitatie zal hierdoor worden afgesloten of in kleinere vorm opnieuw worden vastgesteld.

De verkoop in de Poort van Dronten 1e en 2e fase zijn afgelopen jaren voorspoedig gegaan. Binnen de Poort van Dronten 2e fase zijn inmiddels alle gronden verkocht en zal de grondexploitatie naar verwachting eind 2025 worden afgesloten. Voor de resterende kavels van de Poort van Dronten 1e fase is in 2025 een nieuw uitgifte beleid tot stand gekomen. Op basis van openbare inschrijving met eisen worden deze kavels op de markt aangeboden. Netcongestie is een belemmerde bedreiging voor de uitgifte van de laatste beschikbare gronden.

Voor de Poort van Dronten 3e fase wordt onderzocht hoe de vestiging van Dienst Roerende zaken kan worden gefaciliteerd alsmede een 2e hoofdontsluiting vanaf de N307. In 2024 zijn de aankoopgesprekken gestart met het Rijksvastgoedbedrijf voor aankoop van de benodigde gronden voor de ontwikkeling van fase 3 en mogelijk fase 4. De gemeente kiest hier een actieve rol. In 2026 wordt vormgegeven aan de verdere ontwikkeling van fase 3 en 4.

Groeiopgave Dronten 2050 
Het besluit van de gemeenteraad van 11 mei 2023 ‘Richting aan groei’ om te groeien naar 60.000 inwoners in 2050 vraagt om een doorvertaling naar het grondbeleid van de gemeente Dronten. Voor de integrale groeiopgave waar Dronten nu voor staat, lijkt passief grondbeleid onvoldoende om de gestelde beleidsdoelen (‘bouwen aan een samenleving’) en de bijhorende gewenste beleidseffecten te realiseren. Vanuit deze afweging zal de komende jaren ook voor de ontwikkeling van Dronten Zuid als uitbreidingslocatie voor de groeiopgave Dronten 2050 een passende vorm van situationeel grondbeleid worden toegepast. Voor meer informatie over de stand van zaken van de groeiopgave verwijzen wij naar de toelichting in programma 8.

Omdat de nieuwe nota grondbeleid ten tijde van het schrijven van deze paragraaf grondbeleid nog niet is vastgesteld, wordt hieronder uitgegaan van de laatste vastgestelde nota Grondbeleid ‘Grond als basis voor regie’.

De gemeente kiest in principe bij nieuwe ontwikkelingen voor het voeren van een faciliterend grondbeleid, waarbij de gemeente haar regierol kan vervullen door het aangaan van een samenwerkingsverband (middels het sluiten van een anterieure overeenkomst) met de marktpartij met eventueel een gezamenlijke grondexploitatie.

Met de instrumenten die de Omgevingswet biedt, moeten we beoordelen of de gemeentelijke doelen voldoende gerealiseerd kunnen worden of dat er argumenten zijn waaronder de gemeente in specifieke gevallen een risicodragend actief grondbeleid wil en kan voeren.

Hoe de gemeente haar rol bij een integrale gebiedsontwikkeling invult, hangt af van de volgende afwegingen:

• Grondverwerving: Marktpartijen hebben al grondposities ingenomen, waar de gemeente niet om heen kan.
• Financiën: Wat betekent de voorgestelde ontwikkelingsvorm voor de kosten en de baten voor de gemeente en wat zou dit betekenen in het geval er gekozen wordt voor een verdergaande vorm van regievoeren?
• Snelheid/doorlooptijd: Wat betekent de voorgestelde vorm van regievoeren voor de doorlooptijd van het project en hebben we procedureel en inhoudelijk de tijd om te kiezen voor een verdergaande vorm van regievoeren?
• Status van het project: Wat is de status van het project en welke keuzemomenten komen er nog voor de bestaande (lopende projecten) of deelfases van het project en kunnen we daar kiezen voor een verdergaande vorm van regievoeren?
• Competenties: Zijn de competenties in de organisatie beschikbaar voor de voorgestelde ontwikkelingsvorm en wat betekent dit voor het geval we kiezen voor een verdergaande vorm van regievoeren? Het betreft hier de competenties binnen de totale gemeentelijke organisatie.

Het grondbeleid in de gemeente wordt niet alleen beïnvloed door de (ontwikkelingen in de) gemeente zelf (zoals de groei naar 60.000 inwoners in 2050), maar ook door de ontwikkeling en regelgeving vanuit Europa, de Rijksoverheid en de provincie. Ook jurisprudentie op basis van rechterlijke uitspraken spelen een rol. Het Didam arrest van eind 2021 heeft een grote invloed op het grond(uitgifte)beleid.

Het wettelijke kader voor het opstellen van gemeentelijk grondbeleid wordt ondersteund door de instrumenten geregeld in de per 1 januari 2024 geldende Omgevingswet. De financiële kaders zijn opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten (BBV) en de Financiële verordening ex. art 212 van de Gemeentewet.

Voor het bepalen van het (jaar)resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties zijn drie zaken van belang:

1. De uiteindelijke resultaten van de grondexploitaties.
2. De risico’s van grondexploitatieontwikkelingen.
3. De stand en ontwikkelingen van de reserves, claims en voorzieningen. Voor het bepalen van de (tussentijdse) winst wordt de Percentage Of Completion-methode (POC-methode) gehanteerd.

Een deel van dit resultaat wordt bij bestemming gestort in de gevormde bestemmingsreserve ‘Niet afgesloten exploitaties’. Dit omdat er zich onzekerheden kunnen voordoen en om eventueel eerdere ten onrechte genomen winsten te corrigeren.

Voor te verwachten verliezen wordt een separate voorziening gevormd.

Herzien Grondexploitatie 
Als zich significante afwijkingen in de werkelijkheid ten opzichte van het vastgestelde krediet voordoen, zal de exploitatieopzet tussentijds worden herzien en opnieuw ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Dit geldt als de volgende wijzigingen optreden:

1. In de exploitatiegrens.
2. Planinhoud, zijnde bestemmingen en hoeveelheden (m² uitgeefbaar etc.).
3. Als het effect op het vastgestelde saldo op startwaarde groter is dan 10% van de totale kosten of het effect een bedrag is van meer dan € 500.000. Bij kleine plannen moet de afwijking € 250.000 of meer bedragen.

Afwikkelen Grondexploitaties 
Na het gereedkomen van de werken binnen de grondexploitatie worden gedurende 1 jaar nog kosten geraamd voor garantie.

Voor groen is een garantieperiode van 2 jaar van toepassing. Hierna wordt overgegaan tot het definitief afsluiten van de exploitatie. Een grondexploitatie wordt definitief afgesloten als 100% van de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. In de jaarrekening zal hiervan melding worden gedaan.

Actuele Prognose 
Bij de jaarafsluiting 2024 is de prognose voor de toekomstige resultaten van de grondexploitaties opgesteld. Deze prognose is leidend bij de begroting 2026.

Hieronder is dit resultaat per specifieke typologie weergegeven in de tijd en wordt toegelicht wat we verwachten te bereiken in de komende jaren.

Woningbouw 
Op basis van de grondopbrengsten fasering is voor 2026 verkoop voor 109 woningen opgenomen in de grondexploitaties. Het betreft hier 26 woningen in de Scholenzone (complex 123), 40 woningen in HZ-Havenkade 2e fase (complex 129) en 43 in De Graafschap 2e fase (complex 232). De daadwerkelijk oplevering is gemiddeld 1-2 jaar na grondlevering sleutel klaar. Het merendeel van de werkzaamheden is de verdere uitwerking van het woonrijp maken. Verwacht wordt dat het complex Het Palet in 2026 kan worden afgewikkeld (hangt af van de woonrijpwerkzaamheden en de planvorming van de 2 resterende boskavels).

Bedrijventerreinen 
Zoals hiervoor aangegeven neemt de voorraad uit te geven bedrijventerreinen af. In Tarpan in Swifterbant (1 perceel) en Oldebroekerweg in Biddinghuizen (3 woonwerk percelen). In 2025 is 3,85 hectare in Poort van Dronten 2e fase (complex 162) juridisch geleverd. Op basis van een nieuw uitgifte beleid worden de resterende kavels in de Poort van Dronten 1e fase uitgegeven.

Bijzondere bebouwing
Voor Dronten West (complex 015) is in 2025 gestart zijn met de bouw van 36 huurappartementen. In 2026 zal het complex na afronding van woonrijpmaken kunnen worden afgesloten. Binnen HZ Spoorzone (complex 124) worden in 2025 de laatste woningen (83 huur- en koopwoningen van OFW en de Projectontwikkelaar opgeleverd.

In 2025 is de laatste kavel binnen Bloemenzoom (complex 382) juridisch geleverd. De grondexploitatie is in 2025 afgewikkeld.

Het project Parkwachters in HZ-Scholenzone (complex 123) is niet doorgegaan. In 2026 zal verder vorm worden gegeven aan de in 2025 in gang gezette werkzaamheden voor een andere invulling van dit deel.

In 2026 zijn de bouwwerkzaamheden voor de sociale huurappartementen en de praktijkschool in volle gang. Besloten is dat het Almere college nieuwbouw gaat plegen aan de Arend (naast Het Perron). Start bouw is voorzien in 2027.

De planvorming voor de realisatie van het gezondheidscentrum en appartementen in Biddinghuizen is in 2026 afgerond en dan kan worden gestart met de bouw.

Jaarlijks wordt bij de jaarrekening verantwoording afgelegd over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het grondbeleid en de doelstelling binnen de grondexploitaties.

Hiervoor is, naast het verwachte resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties, bepaald welke risico’s op deze complexen wordt gelopen. Financieel houden we rekening met deze risico’s van de grondexploitatie middels het weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen is een financiële buffer. De omvang van het weerstandsvermogen eind 2024 was 12,5 miljoen, waarbij dit mimimaal 5,6 miljoen zou moeten zijn.

Voor de verdere uitgangspunten van de risico’s op het grondbeleid verwijzen we naar de nota Grondbeleid ‘Grond als basis voor regie’ (2016).

Per 2025 werken we met de volgende twee reserves:

• Niet afgesloten exploitaties (POC) 
  Doel: Tussentijds winst te nemen op de grondexploitaties volgens de Percentage of Completion (POC) methode.

• Bestemmingsreserve ontwikkeling Hanzekwartier 
  Doel: Het verevenen van winstgevende grondexploitaties van het Hanzekwartier met verliesgevende grondexploitaties.