Paragraaf grondbeleid

Omschrijving (toelichting)

Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken. In deze paragraaf worden de onderwerpen behandeld zoals voorgeschreven in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Conform artikel 16 van het BBV bevat de paragraaf over het grondbeleid ten minste:

• Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
• Een omschrijving van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
• Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
• Een onderbouwing van de geraamde winstneming;
• De beleidsuitgangspunten voor de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.  

Voor de paragraaf in de jaarrekening wordt met name de ingegaan op de laatste drie onderwerpen. Er wordt daarom verwezen naar de paragraaf Grondbeleid bij de Programmabegroting 2025 en de toelichtingen in de jaarrekening bij de onderdelen in programma 3 en 8 voor de eerste twee onderwerpen.   

Met de komst van de Omgevingswet en grote ruimtelijke ontwikkelingen, zoals benoemd in de Groeiopgave Dronten 2050, is in 2024 begonnen met het opstellen van een nieuwe Nota Grondbeleid. Deze nieuwe nota zal onder andere meer nadruk leggen op de rol- en strategiekeuzes die we als gemeente hebben in samenhang met de maatschappelijke opgaven. Het doel is dan om meer maatschappelijk dan financieel te sturen. Vooraf is een kort plan van aanpak opgesteld. Hierin is op hoofdlijnen omschreven welke elementen uit het huidige grondbeleid herzien moeten worden en welke elementen voortgezet kunnen worden. Ook is een planning op hoofdlijnen hierin opgenomen. De planning is om deze nota in het laatste kwartaal van 2025 door de raad te laten vaststellen. Tot dan geldt het huidige grondbeleid zoals opgenomen in de Nota Grondbeleid 2016 "Grond als basis voor regie".

De nieuwe Omgevingswet is het wettelijk kader voor het grondbeleid en kent instrumenten voor het uitvoeren van het grondbeleid. 

Grondprijsbeleid
De gemeente Dronten hanteert op dit moment zoveel als mogelijk marktconforme prijzen bij de uitgifte van grond. Hierbij wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie. Bij de projectmatige woningbouw wordt op basis van de residuele grondwaardemethodiek de grondprijs berekend. De residuele grondwaarde is het verschil tussen enerzijds de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed (grond en opstallen samen) en anderzijds de totale bouwkosten (inclusief daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven.
Ingeval sprake is van bijzondere kavels (voor wonen, kantoren en bedrijven) kan ervoor gekozen worden om via verkoop bij opbod de prijs te laten vaststellen door de markt. De grondprijzen bij de particuliere woningbouw en bij bedrijventerreinen worden in principe op basis van de comparatieve methode vastgesteld. Deze methode houdt in dat bij de bepaling van de grondprijzen wordt gekeken naar de gehanteerde grondprijzen voor de desbetreffende functie in het concurrentiegebied en/of een vergelijkbaar marktgebied (buurtgemeenten). De grondprijzen onder kantoren en winkels worden op basis van de residuele grondwaardemethodiek bepaald. 

De grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen zullen ook in de toekomst in principe niet marktconform zijn. Vaak is hier sprake van voorzieningen die gesubsidieerd worden door de gemeente en geen commerciële bedrijfsvoering kennen. In ieder geval zal de prijs worden vastgesteld naar rato van het sociaal maatschappelijk belang. Jaarlijks stelt het college in december voorafgaand het jaar een geactualiseerde Nota Grondprijsbeleid vast.

Grondexploitaties
Jaarlijks wordt per 1 januari van het jaar alle grondexploitaties op uniforme wijze in beeld gebracht en wordt inzage gegeven in het jaarresultaat en het weerstandsvermogen van de grondexploitaties. 

In 2024 zijn geen nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld. Daarnaast zijn er in 2024 ook geen grondexploitaties afgewikkeld. De grondexploitaties die de afgelopen jaren in ontwikkeling zijn genomen, zijn volop in uitvoering. Kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd, nog te maken kosten en opbrengsten zijn geraamd en financiële resultaten zijn berekend. 

Veel van deze grondexploitaties (015, 034, 231, 371,161) lopen al meerdere jaren en zijn voor een groot deel in de afrondende fase. Er moeten nog enkele kavels verkocht worden en het gebied kan woonrijp gemaakt worden. De resterende looptijd van deze grondexploitaties is beperkt en zullen in de komende periode (2025-2026) afgerond en afgesloten worden. 

Een aantal grondexploitaties (129, 232) is nog in de beginfase, waarbij het merendeel van de kosten (bouw- en woonrijp maken) en de opbrengsten (kavelverkoop) nog gerealiseerd moet worden. 

Door de recente economische en ook maatschappelijke ontwikkelingen in Nederland, maar ook op mondiaal niveau, zijn de financiële uitgangspunten waarmee de grondexploitaties zijn berekend in veel gevallen gewijzigd. De stijgende civieltechnische kosten, de woningbouwkosten, energietransitie, netcongestie en wisselende hypotheekrente en het daarmee gepaard gaande dalende consumentenvertrouwen, zetten de grondexploitaties onder druk. Ook wijzigingen van de financiële kaders in het BBV spelen hierin een rol. In de laatste notitie is onder andere een andere manier van het te hanteren rentepercentage opgenomen. In 2024 werd gerekend met een percentage van 1,48%. Voor 2025 wordt dit de omslagrente van 3,5%.

De ramingen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken in de voornoemde grondexploitaties zijn per 01-01-2025 geactualiseerd. De actualisatie van de kosten zorgt voor een wijziging in het (eind)resultaat. Dit eindresultaat is fors negatiever door tegenvallers in met name de grondexploitaties Havenkade 2e fase (129), Spoorzone (124) en de Graafschap 1e fase. Het betreft hier extra kosten voor het aanbrengen van een damwand, onverwachte kosten voor bodemsanering en hogere kosten voor het woonrijp maken door een faillissement van de aannemer. De benodigde voorzieningen zijn dan ook toegenomen met € 2,4 mln. 

Voorbereidingskredieten
Voor de ontwikkeling van het Hanzekwartier, verplaatsing volkstuinen, tiny houses, paardenweide, De Graafschap en realisatie Poort van Dronten fase 3 en 4 zijn voorbereidingskredieten door de raad vastgesteld.

Inzake het voorbereidingskrediet Poort van Dronten zijn in 2024 de volgende zaken uitgevoerd:

• Uitwerken van een beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan. 
• Er heeft een verkeersstudie plaatsgevonden naar de ontsluitingsmogelijkheden van de Poort van Dronten
• Er is met het Rijksvastgoedbedrijf en Dienst Roerende zaken overlegd over de inrichting van hun kavel in relatie tot het totale inrichtingsplan.
• Er is afstemming geweest met het waterschap over de opgaven die in het gebied liggen.
• Er is een verwervingsstrategie opgesteld. 

Inzake het voorbereidingskrediet Hanzekwartier:
In 2024 is veel voortgang gemaakt met het Hanzekwartier.

• Er is gestart met de bouw van 102 woningen waarvoor in 2023 omgevingsvergunningen zijn verleend. 
• Het college van B&W heeft twee WRO wijzigingsplannen vastgesteld, deze zijn inmiddels onherroepelijk geworden. 
• Voor 186 nieuwe woningen is in 2024 de omgevingsvergunning verleend, met 83 woningen daarvan is de bouw in 2024 zelfs al gestart. 
• De opstallen Havenweg 23-25 zijn aangekocht en gesloopt. 
• Met het bouwrijp maken van Havenkade 2e fase is gestart en met projectontwikkelaar/bouwer Van Wijnen is een koop-realisatieovereenkomst gesloten voor de bouw  van 97 woningen in dit deelgebied. 
• Voorbereidingen getroffen voor het sluiten van een anterieure overeenkomst voor de locatie Huigen. 

Inzake het voorbereidingskrediet verplaatsing volkstuinen/paardenweide: Er is voortgang gemaakt met het stedenbouwkundig ontwerp en inrichting voor de nieuwe locatie. Er is overleg over de voorwaarden van verplaatsing en nieuwe overeenkomsten met de besturen van de verenigingen.

Ontwikkelingen Derden
Binnen Dronten vinden diverse ontwikkelingen plaats voor de realisatie van woningbouw en/of bedrijventerreinen. Met deze ontwikkelaars zijn middels het sluiten van een anterieure overeenkomst afspraken gemaakt onder welke voorwaarden zij deze ontwikkelingen kunnen uitvoeren. Met het sluiten van deze overeenkomsten is ook het gemeentelijk kostenverhaal verzekerd. De afdrachten worden ingezet ter dekking van de gemeentelijke kosten voor de planontwikkeling (voorbereiding en toezicht gemeente) en de afdracht aan de bestemmingsreserves Fonds Bovenwijks, Bovenplanse Verevening en Bijdrage Ruimtelijke Ordening voor de projecten/investeringen benoemd in de Nota Kostenverhaal 2022 (raad september 2022). Daarnaast zijn er in bijdragen kosten van werkzaamheden opgenomen, welke door de gemeente worden uitgevoerd ten behoeve van de ontwikkeling. Bijvoorbeeld de aanpassing van de Bisonweg/Biddingweg in Swifterbant.
 
In onderstaande tabel zijn deze anterieure overeenkomsten opgenomen:

Omschrijving (toelichting)

Het jaarresultaat van de grondexploitatie wordt bepaald door mutaties in de voorzieningen, afwikkeling van complexen, het POC resultaat en dotatie in de bestemmingsreserves. 

Het resultaat van de grondexploitatie inclusief resultaat POC over 2024 bedraagt € 77.820 positief, voor mutatie bestemmingsreserve Hanzekwartier. Na deze mutatie is het resultaat - € 141.323.

Het resultaat is ontstaan door mutaties in de voorzieningen van de complexen in het Hanzekwartier: Havenkade 1e en 2e fase, Rikken De Noord, Spoorzone en De Graafschap 1e fase, en ECU plus het saldo van winstneming POC (€ 2.5 mln. positief).  Er zijn geen complexen afgewikkeld. 

Onderstaande tabel geeft het verloop van het resultaat weer:

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

Het verloop van de reserve grondexploitatie is het jaarresultaat en mogelijke afdracht/onttrekking aan de reserve algemene dienst. Vanuit het POC-resultaat van €2,5 mln. wordt € 0,22 mln. gedoteerd aan de bestemmingsreserve Hanzekwartier. Het restant van € 2,3 mln. wordt gedoteerd aan de bestemmingsreserve Niet afgesloten exploitaties (POC). Omdat het saldo van de bestemmingsreserve al een saldo heeft van € 5 mln., wordt dit bedrag weer onttrokken en is onderdeel van het resultaat. Dit onderdeel van het resultaat wordt gebruikt voor de verlies mutatie in de voorzieningen van € 2,4 mln. 

Per saldo dient er dan vanuit het resultaat Algemene Dienst € 0.14 mln. onttrokken te worden om het saldo reserve grondexploitatie op nul uit te laten komen. 

Omschrijving (toelichting)

Activiteiten algemeen
In 2024 zijn er geen nieuwe grondexploitaties geopend en of afgesloten.   

Ten aanzien van de planontwikkeling heeft de focus in 2024 gelegen op de verdere uitwerking van de plannen De Gilden (Het Palet), De Graafschap 1e fase en 2e fase, Het Hanzekwartier (Scholenzone, Spoorzone en Havenkade fase 1 en fase 2, Rikken De Noord), de Poort van Dronten fase 1 en 2, ECU en het gezondheidscentrum in Biddinghuizen.  

De uitvoeringsactiviteiten (bouw- en woonrijp maken) zijn vooral gericht geweest op De Gilden (afwerking openbare ruimte laatste delen 1e en 2e fase en Het Palet), De Spoorzone, Havenkade 1e fase, Rikken De Noord, De Graafschap 1e fase en de Poort van Dronten. 

De voorbereidingskosten zijn per 1 januari 2016 geactiveerd op de balans onder de post Immateriële activa (IMVA). De strategische gronden inclusief opstallen zijn opgenomen als Materiële vaste activa (MVA) op de balans.  
    
Per saldo is de boekwaarde van alle gronden in 2024 afgenomen met €1,5 mln. (inclusief winstneming/afwikkeling van €2,5 mln). In onderstaande tabel is dit weergegeven.

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

POC  
Gezien de aangescherpte regels inzake winstneming, zoals opgenomen in de eerdergenoemde notitie van de commissie BBV, is een tussentijdse winst berekend op basis van de POC-methode van € 2,5 mln. In dit saldo is opgenomen een bedrag van     € 0,22 mln. binnen de grondexploitatie De Scholenzone ten gevolge van de reserve Hanzekwartier (reserve gevormd conform raadsbesluit B11.002029 d.d. 26-1-2012 vaststelling 123 Scholenzone HZ). 

De POC-methode gaat uit van het procentuele gewogen gemiddelde van de gerealiseerde kosten en opbrengsten keer het geprognosticeerde resultaat op eindwaarde. Een deel van dit resultaat wordt bij bestemming gestort in de nieuwgevormde bestemmingsreserve Niet afgesloten exploitaties. Dit omdat er zich onzekerheden kunnen voordoen (zie ook notitiegrondexploitaties 2016 commissie BBV (paragraaf 5.3). De geformuleerde nieuwe beleidsregels, zoals opgenomen in de nota grondbeleid Grond als basis voor regie met toepassing van de huidige BBV-voorschriften (inclusief aanvullende notities maart 2018, juli 2019 en december 2023), zijn nog steeds van toepassing.    

Onderstaande tabel geeft de berekening van de POC-winst per complex weer en ook de eerdergenoemde afwikkeling van de complexen. 

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

Grondverwerving
In 2024 is het erfpachtperceel en opstallen aan de Havenweg 24-25 verworven. De helft van deze aankoop is gedekt uit de toegekende woningbouwimpuls subsidie (2e tranche). De grond is geactiveerd als strategische grond binnen de Materiele Vaste Activa en zal worden ingebracht voor de verdere ontwikkeling van het Hanzekwartier. 

Uitvoeringswerkzaamheden
In 2024 met doorloop in 2025 waren/zijn onderstaande bestekken in uitvoering:

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

Deze uitvoeringsbestekken zijn binnen de daarvoor bestemde onderdelen van de exploitatieopzetten/beschikbare kredieten uitgevoerd.

Grondprijzen
De grondprijzen voor 2024, opgenomen in de grondexploitaties, zijn in overeenstemming met de systematiek en uitgangspunten in de door het college vastgestelde grondprijzennota van december 2023.

Grondverkoop
Binnen de categorie woningbouw en bijzondere bebouwing heeft in 2024 grondverkoop plaats gevonden in de plannen Het Palet, Hanzekwartier: Rikken De Noord, Havenkade 1e fase, Spoorzone, De Graafschap 1e en 2e fase en Bloemenzoom.  

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

In de categorie bedrijventerreinen is in 2024 voor 5,2 ha aan grondverkoop gerealiseerd. Het betreft verkopen binnen de complexen Poort van Dronten 1^e en 2^e fase en Tarpan.

De verkopen (exclusief derden) van de afgelopen 6 jaar van de bedrijventerreinen laten het volgende beeld zien:

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

De in de tabel genoemde prijzen betreffen de gemiddelde verkoopprijzen. 
Voor de bedrijventerreinen gelegen in Biddinghuizen en Swifterbant liggen de prijzen lager dan voor de bedrijventerreinen in Dronten. 

Vennootschapsbelasting
Het grondbedrijf van de gemeente Dronten vormt een onderneming als bedoeld in de Wet Vennootschapsbelasting (VpB). In september 2019 is met de Belastingdienst een Vaststellingsovereenkomst (VSO) getekend in het kader van vooroverleg ten aanzien van het grondbedrijf. In deze VSO zijn met name de uitgangspunten voor de bepaling van de fiscale winst vastgelegd. De aangifte vennootschapsbelasting 2023 is in augustus 2024 ingediend. Deze aangifte sluit met een belastbaar verlies van € 437.249. Dit verlies kan verrekend worden met toekomstige fiscale winsten. De aangifte vennootschapsbelasting wordt jaarlijks ingediend nadat de jaarrekening definitief is vastgesteld door de raad (bestendige gedragslijn).

Ontwikkelingen per complex boekjaar 2024
Hieronder wordt een toelichting gegeven op de activiteiten van het afgelopen boekjaar 2024 en de stand van de boekwaarden per 31-12-2024 van de complexen per categorie en kern weergegeven, inclusief POC. 

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

Woningbouw
Het Palet (complex 034)
Het gebied ten westen van de Gildemeesterdreef is volledig uitgegeven en de aandacht heeft zich gericht op het verder woonrijp maken van dit gebied. In het oostelijk deel zijn inmiddels de laatste gronden verkocht voor reguliere segmenten en resteren alleen nog gronden die worden uitgegeven als 4 kavels in een specifiek woonmilieu (“boskavels”).

Havenkade fase 1 (complex 127)
December 2017 is door de raad de grondexploitatie - en het bestemmingsplan Havenkade – vastgesteld. Toen is ook ingestemd met het ontwikkelplan van Van Wijnen Projectontwikkeling Noord BV voor de bouw van ca. 145 woningen. In 2024 is Van Wijnen gestart met de bouw van het appartementengebouw Cerus (18 appartementen) en rijwoningen Tellus (12 + 9) aan de Hanzekade. De watervilla’s (de laatste woningen van fase 1) zijn in verkoop.

Havenkade fase 2 (complex 129)
Voor de 2e fase is in 2021 door de gemeenteraad een grondexploitatie vastgesteld en per 1 januari 2023 herzien. Het wijzigingsplan Havenkade 2e fase is in 2024 vastgesteld en onherroepelijk geworden. Het pand Nijverheidsweg 13-15 is gesloopt en er is gestart met het bouwrijp maken van de locatie. Bij het slaan van de damwanden bleek op een aantal plekken de vaste bodem in de binnenhaven veel dieper te ligger dan bekend was. Dit heeft geleid tot vertraging en hogere kosten. Met Van Wijnen is een verkoop/realisatie overeenkomst gesloten voor de bouw van 97 woningen. Met OFW/Van Wijnen zijn vergevorderde plannen ontwikkeld voor de bouw van 49 sociale huur appartementen.

Rikken De Noord (complex 128)
In 2021 is overeenstemming bereikt met een projectontwikkelaar over de herontwikkeling van de locatie van woonwinkel Rikken. Hiervoor is door het college een anterieure– en een kooprealisatie overeenkomst gesloten met de projectontwikkelaar. De gemeenteraad heeft de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. In 2024 is gestart met de bouw van 60 appartementen. De grondexploitatie is per 1 januari 2023 herzien vastgesteld door de raad.

De Graafschap 1e fase (complex 231)
In 2024 hebben de activiteiten zich gericht op de verdere planontwikkeling en woonrijp maken. In 2024 zijn de laatste zelfbouwkavels (4 stuks) en het laatste deel van 1 projectmatige bouwproject (12 boerderijkavels) verkocht. Oplevering zal in 2025 en verder plaatsvinden.  

De Graafschap 2e fase (complex 232)
In december 2021 heeft de raad de grondexploitatie vastgesteld voor de ontwikkeling van 211 woningen. In 2023 is deze grondexploitatie per 1 januari 2023 herzien als gevolg van kostenstijgingen voor de infrastructurele werken. Met het bouwrijp maken is een aanvang gemaakt en deels ook afgerond. Met RVB zijn afspraken gemaakt over de verwerving van gronden ten behoeve van de 2e, 3e en 4e fase. Eind 2023 zijn de gronden voor de 2e fase aangekocht. Het uitwerkingsplan is onherroepelijk vastgesteld. De gronden zijn in 2024 bouwrijp gemaakt. Twee particuliere bouwkavels zijn in aanbouw genomen. De bouw van 32 projectmatige woningen (twee kappers en rijwoningen) is voorlopig gegund.

Bedrijventerreinen
Business-zone Delta 5e fase (complex 155)
De laatste kavel betrof een interne levering in 2022 voor de uitbreiding van de milieustraat. Binnen het complex 155 is een gedeelte van 2,7 ha beschikbaar voor de realisatie van kantoren. Gezien de behoefte aan reguliere bedrijfskavels, wordt overwogen deze deels hiervoor te bestemmen of deels voor woningbouw voor bijzondere doelgroepen.   

Poort van Dronten 1e fase (complex 161)
In 2024 is een kavel verkocht van 7.260 m2. Voor de nog uit te geven kavels (22.754 m2) wordt vanuit acquisitie prioriteit gegeven en wordt een tender in 2025 voorbereidt.

Poort van Dronten 2e fase (complex 162)
In 2024 is de totale voorraad van 3,8 hectare verkocht en juridisch geleverd. In 2025 wordt de laatste terreinafwerking voor deze grondexploitatie afgerond. 

Oldebroekerweg (complex 285)
De 1e fase is in 2000 in exploitatie genomen. In 2021 zijn alle reguliere kavels uitgegeven. Per 31-12-24 is bedraagt de voorraad 0,3 ha. Dit betreft 3 woonwerk kavels aan de Korenmaaier.   

Tarpan (complex 382)
Dit complex is in 2000 in exploitatie genomen. In 2024 er 5.728 m2 aan gronden verkocht. Per 31-12-2024 bedraagt de voorraad 4.667 m2 (1 kavel). Als proef is voor deze laatste kavel een tenderprocedure opgestart in 2024. Begin 2025 is de verloting.   

Winkel- en bijzondere bebouwing
ECU (woon/werk) (complex 012)
In 2014 is het woon-zorgcomplex gerealiseerd. In 2023 heeft het college besloten om een gedeelte van het Ecu terrein te verkopen aan ontwikkelaar Sonneborgh voor de realisatie van een zorggebouw met circa 40 zorgappartementen.

Dronten west - centrumgebied (complex 015)
De voorbereidingen voor de bouw van het laatste woningbouwproject nabij de entree van het centrumgebied is gestart. Het betreffen 36 huurappartementen van OFW ten behoeve van een sociale doelgroep.

Scholenzone Hanzekwartier (complex 123)
In 2012 is door de raad de grondexploitatie en het bestemmingsplan vastgesteld.

In 2023 heeft de projectontwikkelaar het eerste appartementengebouw aan de Morinel in de verkoop gebracht. Helaas was dit geen succes. In 2024 is besloten om afscheid te nemen van deze ontwikkelaar met dit plan.

Voor de praktijkschool van het Almere college met de daarboven huurappartementen van OFW aan de oostzijde van het Koning Willem Alexander plein, is in 2024 de aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Begin 2025 vindt de notariële levering plaats. 

Spoorzone Hanzekwartier (complex 124)
In december 2020 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Spoorzone vastgesteld en deze is per 1 januari 2023 herzien. 

In 2024 zijn de laatste woningen van het complex aan het Koning Willem Alexander plein opgeleverd. De terreinafwerking (woonrijp maken) is in 2024 afgerond. 
Tussen de Energieweg en Ottodreef is gestart met de bouw van 83 woningen van een projectontwikkelaar en OFW. Tijdens het bouwrijp maken van de locatie zijn helaas nog meerdere bodemverontreinigingen aangetroffen die moesten worden gesaneerd.

De Driehoek Biddinghuizen (complex 271)
De tot nu toe gemaakte kosten betreffen voornamelijk planontwikkelingskosten en rente. In 2023 is gestart met de verdere ontwikkeling voor de uitgifte als regulier bedrijventerrein en maakt het onderdeel uit van het sleutelproject Biddinghuizen. 

Bloemenzoom (complex 371)
In 2024 is 1 woon-werk kavel verkocht en juridisch geleverd. De laatste kavel is onder optie. Inmiddels is de koopovereenkomst in 2025 getekend. Voor de woon/werk locatie wordt een dubbele bestemming gehanteerd, zowel wonen als woon-werk. Met de laatste woonrijp werkzaamheden is gestart. 

Gezondheidscentrum Biddinghuizen (complex 241)
Het koetshuis en het voormalige IBOR-gebouw zijn gesloopt. De gesprekken met de ontwikkelaar en huisartsen/apotheek zijn in een vergevorderd stadium. De koop-/realisatieovereenkomst is nagenoeg rond.

De totale boekwaarde in 2024 afgenomen met € 1,5 mln. van € 12,8 mln. tot € 11,3 mln. Dit komt mede door toepassing van POC-methode voor de tussentijdse winstneming en toename van de grondverkopen binnen de bedrijventerreinen. 

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

Verschillenanalyse
Doordat alle exploitaties in eenzelfde uniform rekenschema zijn opgenomen, kan eenvoudig een verschillenanalyse met de gegevens van 2024 worden gemaakt. Door de grondexploitaties te actualiseren, geeft de meerjarenprognose het perspectief dat als aanvulling op de jaarrekening een instrument is, waarmee jaarlijks de grondexploitaties nauwlettend kunnen worden geanalyseerd en aangestuurd.

Overzicht verschillenanalyse complexen Perspectiefnota 2025 met 2024
In onderstaande tabel is een verdeling gemaakt naar de functies van woningbouw, bedrijventerreinen en bijzondere bebouwing. Verder is per functie een overzicht gegeven van de exploitatieresultaten van de afzonderlijke complexen. Per complex wordt aangegeven wat de boekwaarde, de nog te realiseren kosten en opbrengsten, eindwaarde en startwaarde (01-01-2024) zijn. Behalve de boekwaarde betreft het hier geprognosticeerde waarden. Daarnaast wordt per complex aangegeven wat het verschil in resultaat op startwaarde tussen 31-12-2024 en 01-01-2025 geïndexeerd met 2% zijnde discontofactor is. 

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

Met het Perspectief (meerjarenprognose) 2025 wordt verantwoording afgelegd over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan het grondbeleid en de doelstelling van de grondexploitaties. Hiervoor is naast het verwachte resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties, bepaald welke risico’s op deze complexen worden gelopen.
Aan de hand van de stand van de algemene reserve, voorzieningen, claims en de exploitatieresultaten van de gronden in exploitatie wordt de vermogenspositie (aanwezig weerstandsvermogen) bepaald. Het aanwezige en toekomstige vermogen wordt afgezet tegen het gewenste weerstandsvermogen om zodoende te kunnen bepalen hoe de grondexploitatie ervoor staat. 

Weerstandsvermogen
De stand van de reserves, voorzieningen en claims gecorrigeerd met de exploitatieresultaten en de exploitatierisico’s geeft het toekomstig weerstandsvermogen van de grondexploitaties weer. Met deze uitgangspunten bedraagt het toekomstig weerstandvermogen € 12,5 mln. Vorig jaar was deze € 12,6 mln.  
Het gewenste weerstandsvermogen is per ultimo 2024 becijferd op € 5,6 mln. Deze is opgebouwd uit 3 jaar rentelasten over de laatst bekende boekwaarde en een component herontwikkelingskosten zijnde 75% van de personeelslasten voor een periode van 3 jaar. 

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

Resultaat
Alle complexen in exploitatie genomen gronden kennen gezamenlijk een boekwaarde van € 11,3 mln.  De gezamenlijke grondexploitaties geven een gecalculeerd negatief resultaat te zien van ca. € 4.5 mln.

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

Risico’s
Om de risico’s die het exploiteren van gronden met zich meebrengen te kunnen opvangen, dient bij de huidige stand van de grondexploitaties een buffer aanwezig te zijn van € 2,7 mln., bestaande uit € 2,35 mln. algehele exploitatierisico’s en € 0,35 mln. projectgebonden risico’s.

Voorzieningen en reserves
Ten behoeve van de grondexploitaties welke een tekort vertonen, dient een voorziening getroffen te worden. Op basis van het Perspectief 2025 worden de te treffen voorzieningen per 1-1-2025 verhoogd met € 2.4 mln. tot € 11,4 mln. 

De stand van de reserves per 31-12-2024 is € 8,3 mln. en bestaat uit 2 reserves: bestemmingsreserve Niet Afgesloten Exploitaties (POC) en bestemmingsreserve Hanzekwartier.    

In onderstaande tabel is weergegeven de stand van de huidige bestemmingsreserves en voorzieningen.

Excel-tabel